最近的时政新闻离不开“十四届全国人大二次会议”，无论是政府工作报告，还是各位专家代表都在高度关注实体经济。
高度关注的背后是产业空心化日益加剧的现状。
过去很长一段时间，因为对于第三产业的推动扶持，第三产业迅速发展，一二线城市的二产、三产占比呈现出下降的趋势。
虽然一定程度上这种现象是合理的，但是二产占比快速下降，甚至低于33%甚至低于30%，就需要各地政府高度注意了。
一线城市北上广深，除了深圳，第二产业占比都已经跌破30%，北京14.9%，上海24.6%，广州25.6%，其中上海在这11年里的跌幅达到了14.8%。
虽然上海作为金融中心，金融要素更为突出，但是第二产业的占比过低、过快降低都值得上海警惕。第二产业的过快下降必然将出现产业空心化问题，二产代表的“实体产品”减少，背后所需要提供的服务行业也容易饱和，产业空心化问题会直接影响城市整个产业布局。
最典型的产业空心化案例便是香港，二产占比从1980年的31.8%，直到2021年降低到了6.2%，离谱的占比直接动摇了香港的航运地位，从过去的集装箱吞吐量全球第一，跌至全球第九。
无论是走创新还是服务业，完善的第二产业代表的是完整的产业链上下游配套，这是支撑科技创新、服务业发展的关键。
这也是为什么最近一线城市纷纷重新喊出工业立市口号、工业厂房市场相比商办类产品更走俏的原因。
以上海为例来说一下这一现象对于园区市场的影响，办公类需求的锐减，首当其冲的就是办公载体的空置率问题，根据高丽国际2023年的数据显示，上海目前甲级写字楼的存量为1677.5万平米，空置率达到了20%
2023年全年上海写字楼的净吸纳量为52.1万平米（净吸纳量=新租写字楼面积-退租写字楼面积）。
从行业人的角度看这组数据的话，这个20%的空置率已经非常“美化”了，产业核心地段可能平均空置率能够维持在这个水平，其它区域空置率甚至可以到35%、40%以上。
反观供应量，上海2023年全年供应量为111万平米，达到了5年内的供应量最高峰。
即使去化的都是新建的写字楼，也没能租满一半的写字楼空间，供大于求已经非常明显，预计在2024年还会有164.8万平米的新增写字楼入市，供应量继续提高48%。
存量无法消化，增量持续入市，空置率问题显然无法短时间内解决，而且如今不是上海局部或是五大新城区域面临空置率的问题，是产业核心区域的办公载体也出现了供大于求的局面。
因此，即便是张江科学城，也应该尽快根据如今的产业发展情况和市场需求情况，调整改变过去的载体规划。就目前载体的需求情况而言，张江科学城可能需要的不再是办公载体，而是针对生物医药、人工智能等高新技术产业的中试、生产阶段提供对应的载体空间。
针对这一局面，近期上海推出了“工业上楼”的诸多政策，希望为制造业提供更多载体空间，留住可能外溢的生产型企业。但同样也要警惕，工业上楼并不是生产型企业的“理想空间”，只是希望留在产业集聚区的“无奈选择”，也是地方政府、产业园区解决产业核心地段工业用地不足的一种变向的解决方案。
一线城市面临的问题也不止是产业的空心化，更是城市的空心化。据小道消息所传，现如今的一线城市正经历着“企业外迁”的浪潮，不是严格意义上的企业向周边城市外溢，而是从中心城区、副中心向郊区转移。
近几年，因为大环境的影响，越来越多的企业出于成本管控的原因，搬离价格过高的市中心，迁往郊区。企业和个人一样敏感，当未来发展前景并不明朗的情况下，收缩开支的选择都如出一辙。如今在上海，一心想去市中心地标写字楼的企业，我都会下意识归为“诈骗公司”。
这也是为什么这两年，上海郊区的租房市场火热程度远好于城市中心、副中心的原因，企业因成本外迁，从业者因生活成本也选择郊区。
那为什么张江科学城相比来说并没有出现大面积的空置潮呢？
成本当然是很关键的原因之一，但是更关键的是这类城市中心、副中心的写字楼业态缺乏“技术壁垒”。当越来越多的企业不再愿意为所谓的城市核心地段支付溢价租金，搬离也就只是时间问题。
如今的企业，产业园区想要引入企业、留住企业，要么像标准厂房类的产品一样，主打价格优势，低价就是最大的卖点。
要么园区能够解决企业经营方面的一些问题，对冲成本差距。
要么你拥有完整的产业生态，完备的上下游企业，让入园企业可以在合作流程上节约下成本，或者更多的合作机会可以对冲相对较高的房租。
要么你周边的高校、院所有相应的人才与技术，让企业不得不留在周边。举个例子，还是我的朋友，他所工作过的一家服务类企业，想要自己组建团队，做一个APP，但是他的公司位于上海郊区，在招聘过程中非常难招到理想的IT人才，最终也不得不将APP的团队办公室放在了张江。
要么你的园区能够解决企业经营中的关键需求，比如融资问题、产业化路径、产品市场等。举个不是非常恰当的例子，例如生物医药产业，当产品进入临床阶段或是销售阶段，没有门路的企业有多大的信心可以让医院采购、使用你的产品？很多甚至连负责人的面都见不到。
这恰恰就是好的园区应该为入园企业解决的问题，不止是国有园区，同样包括民营园区。
如今这应该不算是一个“理想主义”的呼吁了，现在的竞争压力之下，园区必须要建立一些护城河，不能全靠招商人员的“叫卖”吧？
更何况现在的企业愈发谨慎、对于园区方的“要求”也愈发明显，没点真本事可不能全怪招商团队干的差了。
园区需要学着围绕特定产业领域，围绕技术研发、企业融资、产品市场等领域，建立起一套能够解决企业相关发展问题的专业运营团队以及机制体制。未来的产业园区的发展，需要从关注载体建设转向产业生态建设，具备吸引产业的优势，自身也要具备孵化、打造成熟企业的能力。
最后收一下尾，一线城市的产业环境如此内卷，三四线城市的园区市场必然更加“血腥”。全国招商内卷，加上最近的税收返还政策的收紧，未来的产业园区市场将进入“白刃战”，刺刀见红。
市场越残酷，企业越现实，园区需要在产业运营领域拿出真本事，给招商提供更多的火力支持，如果没点真本事那就只能“坐守空城”了。
